Ужаться и ждать. Эксперты о том, что будет с новостройками в Барнауле в 2025 году
Год ожидается непростым и для девелоперов, и для покупателей
Ушедший 2024 год игрокам и участникам сферы недвижимости запомнится навсегда. Рынок лихорадило от роста ипотечных ставок, трясло после отмены стимулирующих госпрограмм, "скрючивало" от изменяющихся цен. И все же – продажи квартир не остановились, а застройщики по-прежнему выходят на рынок с новыми проектами. Что, по мнению экспертов, принесет 2025 год – в материале amic.ru.
"Вымирающие" покупатели
Движение рывками и постоянные качели – именно так характеризуют 2024 год барнаульские риелторы. Связывают они это во многом с отменой льготной ипотеки 2020, трансформацией семейной ипотеки, а также периодически заканчивающимся (но возобновляемым) лимитом по ней. По словам президента Союза риелторов Барнаула и Алтая Марины Ракиной, такая нестабильность провоцировала некоторые скачки цен на новостройки и тревожила покупателей.
"Мы шли не планомерно, а постоянно куда-то опаздывали, торопились, "заскакивали" с клиентами в последнюю электричку. Были даже такие ситуации: человек продал свою квартиру при одобренной ипотеке, но лимиты по программе закончились, и он неделю находился в подвешенном состоянии", – отметила она.
2025 год, скорее всего, также будет непростым, предполагают эксперты рынка. С 1 января в России вступил в силу новый стандарт ипотечного кредитования, которому обязаны следовать все банки. Ожидается, что кредитные организации ужесточат требования к заемщикам, их доходам и кредитной истории. Также будет сложно оформить ипотеку без первоначального взноса. Но какие последствия будут от реформы – пока до конца непонятно.
Во-вторых, специалисты ожидают изменения ставок по работающим ипотечным госпрограммам. Некоторые федеральные аналитики предполагают, что корректировки коснутся ставки (по семейной ипотеке она может вырасти с 6 до 10-12%), размера первоначального взноса и требований к заемщикам. Все это потенциально приведет к снижению числа покупателей на рынке, считает Марина Ракина.
"Первичный рынок будет сжиматься по количеству клиентов, которые не готовы покупать квартиры так активно, как делали это последние годы", – отмечает эксперт.
Заделы на будущее
Застройщики реагируют на происходящие изменения и уже стали выводить на рынок меньше новых проектов. Их количество будет только сокращаться. Однако риелторы считают, что снижение строительных объемов барнаульцы вряд ли заметят: у девелоперов в запасе еще есть непроданные квартиры. По данным "Дом.рф" на ноябрь 2024 года (информация за декабрь пока не опубликована), этот показатель достигает 45%, или 353 тыс. квадратных метров.
"Новых проектов будет немного. И это логичная, закономерная и правильная модель – притормозить стройки и осваивать небольшое количество квадратных метров, пока ставки по ипотеке высоки. Но за это время (пока ставки не снизятся. – Прим. ред.) мы получим отложенный спрос. Застройщики это понимают и уже формируют банк земли, готовят разрешительную документацию. Когда в России закончатся экономические качели, компании начнут планомерно выходить на рынок с новыми ЖК, и через какой-то промежуток времени мы увидим больший объем новых проектов", – говорит Марина Ракина.
Из-за баланса спроса и предложения снижение цен вряд ли произойдет, предполагают эксперты. Сейчас, по их оценкам, средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 140 тыс. рублей. Впрочем, риелторы считают, что застройщики начнут активно внедрять разные акции и выгодные предложения для покупателей.
"До нас тенденции доходят с опозданием. В городах-миллионниках строители вынуждены распродавать земельные банки, делать большие скидки, чтобы не остановить стройки. В Барнауле пока этого не происходит. Возможно, у компаний есть денежный запас, и они могут какое-то время существовать. А может быть, дело в том, что у федеральных застройщиков в работе одновременно находятся 20-30 строек, у наших компаний – два-три дома. Однако к февралю и барнаульские фирмы могут ощутить нехватку денег на рынке. Строителей ждет непростой год, а возможно – даже два-три года", – предполагает руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.
Так же считает и Марина Ракина. Она напоминает: девелоперы слишком зависимы от банков, которые финансируют стройки и обязывают придерживаться определенного графика повышения цен.
"Застройщики сегодня закладывают в экономическую модель возможные качели инфляционные, поэтому цены, скорее всего, будут на том же уровне, никто не будет делать резких скачков, как в 2021-2022 годах. Возможно, на какие-то категории квартир или какие-то ЖК мы увидим акции. Но в основном будет планомерное удорожание согласно проектному финансированию. Повального снижения цен 100% ждать не стоит", – резюмирует эксперт.