«Новая реальность»: какие тренды определят рынок недвижимости Подмосковья в 2026 году

Каким будет рынок недвижимости Московской области в 2026 году, о прогнозе цен, спроса и предложения, читайте в материале РИАМО.

Рынок недвижимости Московской области стоит на пороге перемен. Смягчение денежно-кредитной политики, изменение покупательских предпочтений и перезагрузка предложения девелоперов формируют новую конкурентную среду. Какие тенденции будут определять динамику цен, структуру спроса и предложения на первичном и вторичном рынке жилья Подмосковья в 2026 году.

Макротрансформация: ставка, цены и новый баланс между «первичкой» и «вторичкой»

2026 год пройдет под знаком ожидания макроэкономических изменений в экономике — снижения ключевой ставки, оживления реального сектора экономики, роста реальных доходов населения. Девелоперы ожидают возобновления интереса к жилой недвижимости при снижении депозитной доходности и сохранении волатильности на фондовых рынках, отмечает директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

«В Московском регионе мы ожидаем продолжения роста средней цены квадратного метра. С одной стороны, наблюдается проинфляционный рост себестоимости строительства, а с другой стороны – повышаются требования к качеству жилых объектов в Москве», — говорит Ломтева.

В комфорт-классе ценовой прирост может быть минимальным — в пределах 5%, в связи с ограниченной платежеспособностью покупателей. В бизнес- и премиум-классе движения цен могут быть более существенными — до 20-25% в зависимости от масштаба проектов и локации.

Оживление спроса на фоне снижения ключевой ставки будет сдерживаться в комфорт-классе за счет сокращения льготных ипотечных программ, а в бизнес- и премиум- классе – наоборот, поддерживаться повышением доступности программ рыночной ипотеки, отмечает эксперт.

По ее мнению, разница в ценах между первичным и вторичным рынком будет сокращаться: переток спроса из сегмента новостроек на вторичный рынок в жилых домах 5-7 летнего периода постройки вызовет рост цен, особенно на объекты с прозрачной юридической историей. В то же время, разрыв между «старым» и «новым» вторичным фондом будет увеличиваться под давлением все большего разрыва в качестве жилья и окружения, а также под давлением юридических рисков.

«Старты новых проектов на фоне снижения ключевой ставки оживятся. Однако, класс новых проектов будет тяготеть к более высокому сегменту: внутри МКАД – не ниже бизнес-класса, ожидаем все более частые случаи появления проектов бизнес-класса в ближайшем Подмосковье и в Новой Москве – в районах с хорошей транспортной доступностью. Такому развитию рынка жилья будет способствовать и политика децентрализации Москвы, когда деловые районы, офисные пространства и места приложения труда создаются локально, во всех московских округах», — комментирует Ломтева.

Структурный сдвиг: Подмосковье переходит в бизнес-класс

Управляющий партнер MR Алексей Годованец конкретизирует и развивает тезис о «повышении класса» применительно именно к рынку Московской области. Его анализ основан на четких количественных данных: доля жилья бизнес-класса и выше в структуре предложения новостроек Подмосковья за год выросла с 6,3% до 9,4%, а в штучном выражении количество таких квартир увеличилось на 37%, на фоне общего сокращения предложения на 8,8%. Это свидетельствует о целенаправленной стратегии девелоперов.

В 2026 году, по мнению Годованца, эта тенденция не только сохранится, но и усилится. Эксперт видит две ключевые причины. Первая — внутреннее развитие Подмосковья и рост благосостояния его жителей, которые уже не удовлетворяются стандартным «комфортом» и готовы инвестировать в более высокое качество жизни в пределах региона. Вторая — изменение предпочтений состоятельных москвичей. Все больше из них рассматривают приобретение квартиры в престижном, часто более экологичном пригороде с отличной транспортной доступностью (до 30 минут до МКАД) как альтернативу столичным аналогам.

Этот структурный сдвиг означает, что девелоперы будут активнее осваивать нишу качественного, инфраструктурно насыщенного жилья за пределами Москвы. Массовые проекты, безусловно, останутся основой рынка, но их доля будет постепенно снижаться.

Параллельно с ростом доли бизнес-класса вырастет и общий объем предложения новостроек, отмечает эксперт.

«Объем предложения на рынке новостроек Московской области в 2026 году, по-видимому, увеличится. Многие девелоперы откладывали старты на фоне дорогого проектного финансирования, которое теперь вновь становится доступнее. Кроме того, выводить комплексы на рынок девелоперов стимулирует отложенный спрос, сформировавшийся в период действия рекордно высокой ключевой ставки», — говорит Годованец.

Локации и форматы: география роста и эра комплексного развития

Взгляд управляющего партнера ГК «Ферро-Строй» Григория Ваулина фокусируется на географических и градостроительных аспектах будущего рынка. Он подтверждает, что развитие Подмосковья остается неравномерным. Традиционные лидеры — Мытищи, Красногорск и Видное — и в 2026 году сохранят статус локомотивов рынка, концентрируя на себе основные объемы строительства и спроса. Именно здесь, благодаря высокой инвестиционной и инфраструктурной активности, цены будут демонстрировать наиболее уверенный рост с опережением инфляции, обеспечивая покупателям надежную капитализацию вложений.

Однако ключевым трендом, который определит лицо нового строительства, Ваулин считает повсеместное распространение формата комплексного развития территорий (КРТ). Этот подход перестает быть экзотикой и становится новым стандартом, выгодным для всех участников процесса. Для девелоперов КРТ — это возможность создать продукт с высокой добавленной стоимостью. Для властей — гарантированное создание социальной и дорожной инфраструктуры без нагрузки на бюджет. Для покупателей — приобретение не просто квартиры, а готовой среды для жизни «в одном дворе»: с детсадами, школами, поликлиниками, благоустроенными общественными пространствами и ритейлом.

Именно такие проекты, по мнению эксперта, будут пользоваться максимальным спросом в 2026 году, так как соответствуют запросу на качество и комплексность. Что касается количественной оценки спроса, Ваулин прогнозирует его рост на 12-15% в годовом выражении. Главным драйвером, как и для коллег, он видит снижение ключевой ставки. Но делает важную оговорку о «охлаждающем» факторе: введение с 1 февраля 2026 года запрета на оформление двух льготных ипотек на одну семью с детьми может отрезвить часть покупателей, активно использовавших эту схему, и несколько скорректировать темпы роста.

Рынок недвижимости Подмосковья: цены вырастут, спрос оживится

Подводя итоги, можно сказать, что 2026 год станет для рынка недвижимости Московской области годом качественного перерождения. Он перестает быть просто «придатком» к столичному рынку, формируя собственную, более зрелую и сегментированную структуру.

Основные векторы развития задаст макроэкономика, но их реализация будет неоднородной. Цены вырастут, но по-разному в комфорт- и бизнес-классе. Спрос оживится, но сместится в сторону качественного «молодого» вторичного фонда и новых проектов повышенной комфортности. Предложение увеличится, но преимущество получат комплексные проекты в лидирующих локациях. Таким образом, покупатель 2026 года столкнется с более широким, но и более сложным выбором, где ключевыми критериями станут не только цена и метраж, но и класс объекта, его инфраструктурная насыщенность и инвестиционная перспективность локации.