До 25% экономии: как «умные» технологии снижают коммунальные расходы арендаторов бизнес-центров
Для собственника коммерческой недвижимости, управляющего активами стоимостью десятки и сотни миллионов рублей, операционная эффективность объекта — один из ключевых факторов его капитализации. Бизнес-центры при этом остаются одними из самых ресурсоемких объектов городской инфраструктуры: значительную часть эксплуатационного бюджета формируют электроэнергия, водоснабжение, отопление, работа лифтов и других систем. Однако итоговые цифры в платежках вовсе не являются константой. О том, как можно оптимизировать расходы на содержание БЦ, — в совместном кейсе бизнес-центра «Рублёво Бизнес Парк» и УК Цеппелин.
Чтобы понимать, где заложены основные резервы экономии, важно видеть структуру энергопотребления бизнес-центра. В типовом БЦ львиная доля электроэнергии приходится на холодоснабжение — чиллеры и VRF-системы, которые занимают от 20 до 35%. Еще 10–20% забирает вентиляция (приточка и вытяжка), а освещение составляет 15–25%. Значительная часть — от 15 до 30% — уходит на розетки арендаторов и IT-оборудование. На лифты приходится 3–8%, на насосы и прочее оборудование — еще 5–10%. Именно на эти системы в первую очередь направлены интеллектуальные решения, позволяющие снижать операционные затраты без потери качества сервиса.
Из-за непрозрачности структуры затрат на обслуживание арендаторы нередко закладывают растущие операционные расходы в свои бизнес-модели, тогда как владелец здания не всегда видит «разрывы», которые можно было бы устранить. Между тем, как показывает практика, такие возможности существуют, считает технический директор УК Цеппелин Максим Сергеев.
«Современные технологии позволяют собирать огромные массивы данных о потреблении ресурсов. Конечно, датчики сами по себе не снижают затраты — это делают люди, которые анализируют данные и принимают решения. Если говорить именно о затратах на коммунальные ресурсы, то, например, аналитика водопотребления на наших объектах ежегодно дает 3–10% экономии за счет выявления скрытых утечек и корректировки поведения пользователей», — пояснил Максим.
По словам эксперта, интеллектуальные системы освещения с датчиками движения и учетом естественного света способны сократить затраты на электроэнергию, идущую на освещение, до 20%. Современные лифты с рекуперацией энергии и алгоритмами управления трафиком дают еще 20–25% экономии электроэнергии, потребляемой лифтовым хозяйством.
Коммерческий директор «Рублёво Бизнес Парк» Никита Константинов отмечает, что массового спроса на «умные» решения на рынке пока нет, хотя именно эти технологии позволяют сократить совокупные расходы конечного потребителя — арендатора: «Сегодня крупные корпоративные арендаторы оценивают не только ставку аренды и локацию, но и прогнозируемость операционных расходов. Если бизнес-центр предоставляет прозрачную аналитику потребления ресурсов и гарантирует отсутствие аварийных простоев, это становится важным конкурентным преимуществом. Заложенные технологии автоматизации, диспетчеризации и охлаждения за счет окружающей среды позволят снизить общие коммунальные расходы на 15–25%», — говорит эксперт.
Тем не менее технологичный подход постепенно набирает популярность. По данным экспертов Финансового университета при Правительстве РФ, спрос на системы интеллектуального освещения, отопления и учета ресурсов в России растет на 25–30% ежегодно. По их прогнозам, к 2030 году объем рынка систем «умного дома» в стране достигнет $11,8 млрд.
В итоге «умные» технологии в бизнес-центрах сегодня — полноценный инструмент управления эксплуатацией и удержания ключевых арендаторов. При корректной настройке и профессиональной работе с данными они позволяют заметно оптимизировать расходы на коммунальные ресурсы. Для собственников это вопрос конкурентоспособности и капитализации, для арендаторов — возможность снижать издержки без потери комфорта. Поэтому коммерческая недвижимость все чаще будет переходить от обсуждения технологических решений к их практическому применению.