Финансист Селезнев: в Москве собственник зарабатывает 3% годовых на сдаче квартиры

В настоящее время сдача квартиры в аренду приносит собственнику в Москве около 3% годовых, заявил "Газете.Ru" эксперт по фондовому рынку "Гарда Капитал" Кирилл Селезнев.

"В классическом виде модель "купил квартиру, сдал, она сама себя окупила за несколько лет" не работает уже много лет. И это не какая-то локальная история, а общая закономерность для крупных городов. Средняя чистая доходность от сдачи жилья в Москве — около 3% годовых после налогов, простоев и амортизации. В Петербурге около 4%. В регионах доходит до 6-8%, но и это не то чтобы огромные цифры. Исключение — краткосрочная сдача в туристических городах, отдельных районах Москвы и Питера. При хорошей загрузке доходность уходит у 8-12%, но это уже не пассивный доход, а полноценный мини-бизнес с управляющей компанией, ремонтом каждые два-три года и сезонностью", — отметил Селезнев.

Он добавил, что средняя максимальная ставка по вкладам топ-10 банков сейчас 12-13%, по корпоративным облигациям с погашением первого эшелона — 14-16% при дюрации до двух лет. То есть консервативные рублевые инструменты в три-четыре раза обгоняют по доходности арендную квартиру, и без всякой возни с арендаторами, ремонтами и налогами, подчеркнул Селезнев.

По его словам, контраргумент здесь один — рост стоимости квартиры, но в 2025 году вторичка Москвы выросла всего на 2%, что кратно ниже инфляции. То есть и капитальной переоценкой расхождение сейчас не закрывается, констатировал финансист.

По его словам, если ипотека бралась по рыночной ставке, то квартира за 20 млн рублей с первым взносом 30% будет отъедать более 200 тыс. рублей в месяц, а сдача будет приносить около 80 тыс. рублей. Инвестор стабильно будет в минусе на сумму около 150 тыс. рублей в месяц — без перспектив хоть как-то закрыть этот гэп, посетовал Селезнев.

"Это стабильный генератор убытков на долгие годы. От такого актива, безусловно, нужно избавляться и вытаскивать из него те деньги, которые еще можно вытащить. Снижение выгоды от арендного бизнеса может уменьшить инвестиционный спрос на квартиры во второй половине 2026 года и в 2027 году, и это уже происходит. По структуре спроса на новостройки и вторичку видно, что спрос сжимается, а предложение растет. Инвестиционные сделки, которые на первичке в 2020-2021 годах составляли до 30-40% покупок в массовом сегменте, сейчас занимают 5-10%", — сказал Селезнев.

По его прогнозу, возврат инвестиционного спроса на квартиры возможен только при ипотеке ниже 12%, депозитных ставках ниже 10%, и росте цен на жилье хотя бы на уровне инфляции. В ближайшие год-два такой комбинации мы вряд ли увидим, подчеркнул Селезнев.

Он заключил, что точечная распродажа квартир уже идет, ее видно по двукратному росту предложения вторички в Москве. Повышение арендных ставок ограничено, арендодатели пытаются индексировать ставки на 5-10% за 2026 год, но и это не покрывает альтернативной доходности, добавил финансист.

"Другие будут переходить во вклады, ОФЗ валютные и квазивалютные облигации (ожидая слабого рубля), фонды коммерческой недвижимости. Ждать снижения ипотеки и держать пустые квартиры готовы только те, у кого нет долгов или есть опасения по поводу стабильности финансовой системы", — подытожил эксперт.