С 1 июля цены на квартиры ждут аномальные: Что изменится

С 1 июля рынок вторичного жилья входит в период заметных, но неоднородных ценовых изменений. Аналитики уже говорят об аномальной динамике: в мае средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы выросла так резко, как не росла с 2012 года.

Однако за внешне впечатляющими цифрами скрывается более сложная картина: далеко не весь рынок дорожает одинаково, а в ряде сегментов продавцам, напротив, приходится идти на уступки.

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в мае объём предложения на вторичном рынке старой Москвы составил 97,92 тысячи объектов. За месяц экспозиция сократилась на 6%. Одновременно средняя цена квадратного метра поднялась с 291,3 тысячи рублей в апреле до 306,5 тысячи в мае. Таким образом, рост за месяц достиг 5,2% - это максимальный скачок за такой короткий период за последние более чем десять лет.

При этом увеличение цен наблюдалось по всем округам старой Москвы. Как подсчитали специалисты, медианная стоимость квадратного метра за месяц выросла везде без исключения: от 3,7% в Северо-Восточном округе до 9% в Центральном. Важная деталь заключается в том, что столь заметное подорожание в престижных районах и в центре во многом связано со структурными изменениями самого вторичного рынка. Всё больше дорогих квартир из новых домов переходят в категорию вторичного жилья, и это автоматически поднимает средние показатели по сегменту.

К середине июня рынок, как отмечают эксперты, подошёл к состоянию осторожного равновесия. После весеннего оживления покупательская активность остаётся сдержанной: главным ограничителем по-прежнему выступает дорогая ипотека. В то же время продавцы становятся заметно более уступчивыми и чаще соглашаются на торг. Директор по ценообразованию и продукту Мария Долгих подчёркивает, что на большинстве региональных рынков уже сложилась ситуация, которую можно назвать рынком покупателя: предложение остаётся значительным, а платёжеспособного спроса недостаточно для выраженного роста цен.

По словам Марии Долгих, июнь особенно ярко показал расслоение вторичного рынка. Если ещё год назад движение цен было относительно равномерным, то теперь всё в большей степени определяется качеством конкретного объекта и его ликвидностью. Квартиры в хороших локациях, с понятной юридической историей и достойным состоянием, по-прежнему находят покупателя. А вот переоценённые варианты могут задерживаться в продаже на месяцы.

С 1 июля эта тенденция, вероятнее всего, только усилится. Руководитель агентства недвижимости Наталия Борзенкова считает, что у вторичного рынка летом 2026 года сохраняется потенциал для плавного дальнейшего роста цен. Но этот рост не будет всеобщим. Основной интерес покупателей сосредоточится на ликвидных объектах, тогда как устаревшие квартиры и проблемные лоты рискуют заметно потерять в цене. По её оценке, до конца года вторичное жильё в среднем может дорожать на 1–2% в месяц, но этот усреднённый показатель не должен вводить в заблуждение: внутри рынка разброс будет очень существенным.

Наиболее уязвимым остаётся массовый сегмент - типовые квартиры и жильё в спальных районах. Здесь, по мнению Марии Долгих, с начала июля цены продолжат испытывать давление. Формально стоимость в объявлениях может почти не измениться, но реальные цены сделок, вероятнее всего, окажутся ниже на 1–3% за счёт роста скидок и более жёсткого торга. Причина проста: продавцам приходится бороться за ограниченное число покупателей, располагающих собственными деньгами.

Совсем иначе ведёт себя качественная вторичка в сильных локациях. Квартиры с современным ремонтом, хорошей транспортной доступностью и прозрачной историей останутся в числе самых востребованных. В этом сегменте наиболее вероятен сценарий стагнации или символического роста - примерно в пределах инфляции.

Более устойчивым эксперты считают и сегмент бизнес-класса, а также премиальное жильё. Здесь влияние дорогой ипотеки ниже, поскольку значительная часть сделок проходит без кредита, за счёт собственных средств покупателей. До конца лета цены в этом сегменте, скорее всего, сохранят стабильность, а самые ликвидные объекты могут прибавить ещё 1–2%.

Сильнее всего рынок будет давить на квартиры без ремонта и на объекты с изначально завышенным ценником. Покупатель сегодня стал гораздо более требовательным и уже не готов переплачивать за жильё, которое потребует серьёзных дополнительных затрат сразу после покупки. Именно поэтому в отдельных случаях скидки могут достигать 5–10% от первоначально заявленной стоимости.

Во втором полугодии денежно-кредитная политика будет играть ключевую роль на рынке. Если ипотечные ставки заметно снизятся, спрос на вторичное жилье может вырасти уже во второй половине года. Если условия кредитования останутся строгими, наиболее вероятным сценарием будет продолжение ценового застоя с постепенным снижением реальных цен в массовом сегменте.