Все города России от А до Я

Russian.Cityместные городские новости из регионов России 24/7 на русском +

Ашот Рафаелян: «Застройщикам нужно консолидироваться вокруг надежного государственного заказчика»

В 2024 году началось активное освоение площадки проекта «Клюквенный» — нового жилмассива в Калининском районе Новосибирска, реализацией которого в рамках механизма комплексного развития территорий занимается АО «АРЖС Новосибирской области». В своем интервью АШОТ РАФАЕЛЯН рассказал, как развивается этот, а также еще несколько проектов компании, каких результатов АО «АРЖС НСО» добилось в 2024 году и с какими сложностями и проблемами пришлось столкнуться.

— Ашот Вардкесович, вы возглавляете АРЖС уже более двух лет. Оглядываясь назад — насколько изменилась работа ваша и компании за это время?

— Прошло уже 2,5 года. Хотелось бы отметить, что изменения, конечно, произошли серьезные. При этом, являясь, с одной стороны, депутатом Законодательного собрания Новосибирской области, с другой — руководителем одного из  крупнейших операторов комплексного развития территорий в России, не только мне удалось изменить работу компании, но и произошедшие за это время события изменили меня.

Первый период вхождения в работу был бурный: споры, бюрократия, конкуренты. Приходилось, так скажем, отстоять себя и продемонстрировать место АО «АРЖС НСО» в системе строительной отрасли региона. Много сил, нервов ушло на это, нужно было показать свои умения, профессионализм, коммуникабельность и опыт. Потом был период набора специалистов, которые делают сложнейшую работу. Этот процесс в какой-то мере продолжается до сих пор, но костяк команды уже сложился и доказывает делом, что в компании работают профессионалы высокого класса.

— Как изменилась ситуация на рынке строительства за то время, пока вы работаете?

— Два года назад на рынке недвижимости была ситуация, когда застройщик чувствовал себя барином. Что ни построишь — все купят, все продастся. Последние 5–7 лет был период бурного роста, когда застройщику требовалось только найти клочок земли, быстро там что-то построить и продать. Каждый старался приобрести землю подешевле, а продать квадратные метры подороже.

Это был период точечной застройки в худшем ее виде: «воткнули свечку», и на этом всё — ни дополнительной социальной инфраструктуры, ни инженерных сетей создавать было не нужно. В итоге мы получали проекты, которые перегружают инженерную инфраструктуру, ближайшие школы и детские садики. Посмотрите на наши дороги: да у нас любая улица — это пробки, это результат прошлых неуправляемых лет в строительстве.

Не последнюю роль здесь сыграли в том числе отвечающие за архитектуру и градостроительство структуры новосибирской мэрии, которые любыми способами раздавали хаотично расположенные свободные земли застройщикам. Сначала через снос ветхого и аварийного жилья, потом через МИПы (масштабные инвестиционные проекты. — «КС»), потом с использованием механизмов развития застроенных территорий; комплексного и устойчивого развития; освоения территорий в целях жилищного строительства и т. п. — в том недоработанном виде, в котором это отвечало интересам застройщиков. И только с позапрошлого года государственные подходы к застройке стали приобретать комплексный характер, региональное правительство на нормативном уровне и путем рассмотрения отдельных проектов постепенно меняет сложившуюся годами практику.

Период «точечной застройки» закончился. Во-первых, благодаря тому, что прокуратура обратила внимание на проблему нехватки школ и детских садов и фактически поставила под запрет выдачу разрешений на строительство жилых домов в случаях отсутствия обеспеченности жителей необходимой социальной инфраструктурой. Это был первый звонок для застройщиков. Второй прозвучал, когда начали подниматься ставки по кредитам и появились сложности с выдачей льготной ипотеки. Это, я думаю, окончательно опустило застройщиков с небес на землю. Еще 2 года назад я говорил местным застройщикам: «У вас не осталось времени. С таким подходом, когда нет комплексного решения всех проблем осваиваемой территории, плохая перспектива — вас скупят федеральные застройщики, у которых достаточно ресурсов для подобных инвестиций».

— И как существовать застройщикам и девелоперам в новых условиях?

— Я говорил: АО «АРЖС Новосибирской области» — государственная структура с масштабным и комплексным подходом к освоению территорий. Давайте вместе браться за реализацию комплексных задач, когда и государство в лице регионального оператора КРТ, и застройщики действуют в рамках одного масштабного проекта. Возьмем для примера проект КРТ «Клюквенный». Проект микрорайона «Клюквенный». Фото предоставлено пресс-службой АО «АРЖС Новосибирской области»

Два года назад никто из застройщиков не хотел участвовать в проекте, говорили: «Да там чистое поле, ничего не получится». Сегодня мы за свой счет создаем все необходимое: дороги, инженерные сети, школы и детские сады, поликлиники, которые появятся в микрорайоне. При этом бюджет финансирует около 40% всех расходов на инфраструктуру, остальные 60% затрат несет АО «АРЖС Новосибирской области» за свой счет.  В 2027 году, уверен, первые ребятишки уже пойдут в школу и детский сад «Клюквенного». И застройщики начали проявлять интерес. Потому что здесь, в «Клюквенном», реализован принцип государственного подхода. Мы строим дороги, проектируем и строим социальную инфраструктуру. Более того — мы реализуем землю под застройку на понятных и прозрачных условиях. Все, что требуется от застройщика, — это пройти все конкурсные процедуры и приступить к строительству жилья по своим проектам. Тем самым обеспечив себя работой на ближайшие 5–10 лет вперед. Проект парка в микрорайоне «Клюквенный». Фото предоставлено пресс-службой АО «АРЖС Новосибирской области»

— В 2024 году развернулась общественная дискуссия вокруг проекта АРЖС «Смарт-Сити» в Академгородке. Некоторые застройщики уверяли, что способны самостоятельно реализовать этот масштабный проект. Что вы думаете об этом?

— Действительно, звучали такие предложения: Правительство выделяет нам земельные участки, мы строим жилье, а государство пусть строит дороги, детские садики, школы и все остальное. То есть в инженерные сети и социальную инфраструктуру никто из девелоперов не собирался инвестировать. План был простой: взять землю, потом поменять проект планировки, увеличить плотность застройки и максимально на этом заработать. А объекты образования и здравоохранения? Инженерные сети? Дороги?

Да, наши, назовем их так, конкуренты даже сумели инициировать дискуссию о развитии этого, если можно его так назвать, проекта с руководством Новосибирской области. Были попытки втянуть в него и нас — реализовать его под эгидой АО «АРЖС НСО». Но, понимая, что такой подход неверный в современной действительности, было принято решение о реализации проекта именно комплексного развития территории.

Подключились общественники, ангажированные заинтересованными в земле «Смарт-Сити» застройщиками. Начались инсинуации: кто победит, Рафаелян или общественники? Послушайте, Рафаелян представляет и отстаивает интересы государства в лице «АРЖС». Это структура, которая по поручению региональной власти курирует проект от и до, каждую мелочь. По поручению губернатора Андрея Александровича Травникова подготовлен мастер-план территории, учитывающий в том числе присоединенные в конце прошлого года к территории КРТ 40 гектаров парковой и лесной зоны. В конце января мы выходим с презентацией мастер-плана в правительство Новосибирской области. Искажая суть вопроса в своих корыстных целях, недобросовестные конкуренты, которые пытались, как говорят, ставить палки в колеса, только отодвинули наш проект на год. Самое неприятное, пожалуй, — необходимость все время оправдываться. Это очень отвлекает от работы. В конце концов, за «АРЖС» надзирают все возможные структуры: прокуратура, правительство, казначейство, минстрой, минфин, Законодательное собрание Новосибирской области. Все, что мы делаем, — в рамках закона и согласуется с позицией региональных властей.

Но в итоге все равно стало понятно, что развитие этой территории может быть осуществлено только комплексно и только силами государства, в данном случае силами «АРЖС». Мы обеспечим территорию социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой, которой смогут пользоваться все застройщики и будущие жители микрорайона. — В чем именно плюс реализации этого проекта через «АРЖС», а не силами частных девелоперов?

— Губернатор Новосибирской области Андрей Травников принял окончательное решение — поручить реализацию данного проекта государственной организации, потому что «Смарт-Сити» мало построить, тут нужен тот самый государственный подход, о котором я уже говорил. Первое — это обеспечить строительство объектов образования, здравоохранения и спорта. И не только строительство таких объектов, но и синхронизацию их ввода в эксплуатацию со строительством жилья.

Помимо жилья и социальных объектов и, собственно, ради чего задумывался этот проект изначально, — это научно-производственный кластер. Мастер-планом на сегодняшний день предусмотрено четыре основных функциональных зоны: научно-производственная, общественно-деловая, жилая и лесопарковая. Все эти зоны логически связаны между собой и раскрывают основную идею проекта — возможность заниматься научными разработками и производством, комфортно жить и отдыхать в одном месте. АО «АРЖС НСО» обеспечит возможность застройщикам осуществлять строительство любого типа объектов — от жилья, образовательных и спортивных объектов до торговых, бизнес-центров и гостиниц. Развитие же научно-производственной зоны главой региона поручено осуществлять профильному министерству науки и инновационной политики Новосибирской области.

Еще один очень важный аспект — инженерные сети. Участие «АРЖС» в этом проекте — это спасение не только для Академгородка, но и для жителей Бердска и Новосибирского района. Потому что для водоснабжения и приема стоков из Советского района города, Новосибирского района области и Бердска не хватает ни существующей пропускной способности сетей, ни мощностей. Кроме того, там уже одни направления, а не трубы. Заново спроектировать и проложить все эти коммуникации — это очень дорого. Только в водопроводные и канализационные сети нужно вложить более 6 миллиардов рублей. Ни один застройщик в регионе не способен на такие инвестиции. Да, повторюсь, это очень дорого. Но какие еще есть варианты? Проблему с водой и канализацией в Академгородке и Бердске не могли решить 30 лет до тех пор, пока не появился этот проект комплексного развития и его оператор — АО «АРЖС Новосибирской области».

Как только наши конкуренты и пресловутые общественники увидели, что проект начал оживать, что государство действительно тратит на его развитие огромные деньги, а это, кстати говоря, только 20% от всей потребности проекта в инвестициях в инфраструктуру, остальные 80% — это средства АО «АРЖС НСО», опять оживились просьбы: «Дайте нам этот кусочек земли», «Давайте мы вот тут построим что-нибудь». Слушайте, с территорией комплексного развития граничат еще более 300 гектаров земли. Развивайте на здоровье! Наша задача — создать для людей всю инфраструктуру и проконтролировать, чтобы девелоперы в рамках прозрачных конкурсных процедур получили возможность осуществлять строительство в соответствии с одобренной правительством и губернатором Новосибирской области концепцией. Этой весной мы уже намерены провести торги в отношении первых площадок, а через 3 года в «Смарт-Сити» появятся первые объекты. — Расскажите о проекте в устье реки Ини. Насколько он сложный?

— По моим подсчетам, в перспективе на территории от микрорайона «Европейский берег» до дамбы железнодорожного моста и станции Иня-Восточная АО «АРЖС Новосибирской области» и другими застройщиками на своих земельных участках может быть возведено около 4 миллионов квадратных метров жилья. И если не вкладываться в развитие этой территории, однозначно нужно запретить строить всем. Потому что проблемы те же — отсутствует и инженерная, и социальная, и транспортная инфраструктура. Для примера: на данной территории есть земельный участок, принадлежащий частному застройщику, который запланировал строительство на нем комплекса многоквартирных домов. Но, столкнувшись с вопросами технологического присоединения к инженерным сетям, защиты территории от подтопления, социальной обеспеченности, полагаю, осознал, что такие масштабные инвестиции в инфраструктуру для него неподъемны. Государство в лице правительства Новосибирской области поручило «АРЖС» комплексное развитие этой территории. Мы уже проделали огромную работу. Получили технические условия для снабжения данной территории всеми видами ресурсов и готовы заключать соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями. Предварительно проработали транспортную модель территории с учетом перспектив строительства крупных транспортных объектов, таких как Южный транзит, Восточный обход, объявили конкурс на подготовку предпроектных решений строительства автодорог, мостов и развязок на данной территории, проработали вопрос создания остановки электричек и многое другое… Вопросов по этой территории очень много. Пока у нас не будет понимания, как их решить, мы даже не будем выходить на рынок и предлагать застройщикам земли для строительства.

— Как вы считаете, в будущем все проекты должны развиваться в рамках государственного подхода и под эгидой «АРЖС»?

— Я не думаю, что все проекты КРТ в Новосибирской области должно курировать АО «АРЖС». У нас нет задачи монополизировать этот рынок. Для меня как руководителя важнее взять несколько проектов и реализовать их качественно, даже идеально.

Но в целом государственный подход должен применяться ко всем строительным проектам, я считаю. У нас сложилась парадоксальная ситуация, когда каждое министерство само что-то себе строит. Минобр строит школы, минздрав — поликлиники, и так далее. Что в итоге получается — мы видим. Думаю, мы должны отойти от этой практики.

Будущее развития территорий — за государственными корпорациями. Министерства должны выступать заказчиками строительства, контролировать вопросы подготовки технических заданий и финансирования, но не самого строительства. Для этого есть профильные министерства — минстрой, минтранс и их подведомственные организации: управление капитального строительства, государственная вневедомственная экспертиза, «Арена», мост, территориальное управление автомобильных дорог (ТУАД), «АРЖС Новосибирской области» и другие.

Сейчас уже и чиновники, и строители видят, что альтернативы нет — это единственно эффективный способ развития и строительства важных городских объектов.

— Насколько совершенно законодательство в области КРТ? Какие есть «белые пятна»?

— Уверен, что комплексное развитие требуется всей России. При этом законодательство о КРТ пока довольно молодое, и в нем очень много мест, которые нужно изменять, дополнять, развивать как на федеральном, так и на региональном уровне. Есть нерешенные вопросы с изъятием объектов и земель, правовой конструкцией отношений оператора КРТ и застройщиков, самих подходов к комплексности освоения. Например, с самого введения института КРТ обсуждается вопрос о размерах территории комплексного развития: 0,5 га или 1 га — это КРТ? Можно ли на такой территории обеспечить комплексный подход к освоению территории? Однозначно нет, это та же точечная застройка. Весной этого года закон будут уточнять, внесены поправки, которые усовершенствуют законодательство. При этом АО «АРЖС НСО» совместно с региональным минстроем активно участвует в совершенствовании законодательства и обсуждении этих и других вопросов применения законодательства КРТ на всех уровнях.

— Продажи жилья, вслед за выдачей ипотеки, резко просели. Как долго, по вашим прогнозам, будет продолжаться падение спроса на квартиры?

— Напомню, что на рынке недвижимости каждые 5–7 лет происходит сначала падение, а потом отскок. Да, сейчас снижается количество выданных ипотечных кредитов, но давайте не забывать про отложенный спрос. Застройщики сейчас придумывают различные программы рассрочки, фиксированные платежи — немного играют на поле банков. Центробанк выступает против этого, но какие-то механизмы покупки квартир без использования льготной ипотеки, думаю, застройщики все равно будут предлагать покупателям.

Во-вторых, государство активно расширяет количество участников льготных ипотечных программ. Добавили участников СВО, семьи с детьми, сейчас идет разговор про введение в эту программу государственных служащих. Я думаю, что это тоже подстегнет рост продаж именно для той целевой аудитории, которая покупает жилье для себя, а не для инвестиций.

Поэтому отскок, о котором я говорил, скоро наступит. Кто-то накопит, кто-то сумеет войти в участники льготных ипотечных программ, и эта пружина отскочит. По моим прогнозам, примерно через 2 года, в 2027 году.

— Есть ли у строительных компаний запас прочности, чтобы пережить этот спад?

— Вернусь к тому, о чем говорил в начале разговора: времена, когда можно было воткнуть «свечку» и быстро получить прибыль, прошли. Наступил новый период, когда каждая организация должна строить комплексно, осваивать территорию и снабжать ее по новым правилам всей необходимой инфраструктурой. Поэтому крупные строительные компании, думаю, выживут, а средние и мелкие — нет. Они закончат текущие проекты и сменят свою специализацию.

Наступает период, когда консолидировать свои усилия с таким государственным оператором, как «АРЖС», не просто выгодно — это единственно возможная экономическая модель развития. Объединить усилия, когда государство в нашем лице строит школы, садики, дороги и так далее, а строители спокойно строят жилье. В таком случае, думаю, могут выжить и маленькие строительные компании: берут один гектар, на нем работают и не несут обязательств по строительству инфраструктуры, потому что ответственность за это ложится на нас.

Я не хочу называть это кризисом — это новые условия для развития строительной отрасли. Девелоперам нужно приспособиться, оптимизировать все процессы и объединить с нами все силы для того, чтобы пережить этот период. Я смотрю в будущее с оптимизмом. Да, будут 2–3 года непростые в сфере строительства, но уже в 2027-м, по моим прогнозам, строители начнут закладывать новые проекты и почувствуют, что опять наступило время для развития. АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области»

630007, г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, 40, офис 601

Тел.:+7(383)209-01-89

args@args-nsk.ru

https://args-nsk.ru/

Реклама


Новости Новосибирска
Новосибирск

Первым заместителем директора филиала «Западно-Сибирский» компании «ЛокоТех-Сервис» назначен Артем Судаков


Сергей Собянин: В Печатниках будет построена школа с детским садом

Собянин объявил об открытии лучшего летно-испытательного комплекса для БПЛА

Глава Новосибирской области Травников рассказал о профессиях, которые могут исчезнуть

Собянин: Утвердили проект планировки части промзоны «Хапиловка»

Все новости Новосибирска на сегодня

Новосибирские учёные разработали первые отечественные криогенные СВЧ-усилители

Концессионеры школ в Новосибирске выплатят неустойки министерству образования

"Было очень страшно": что известно о землетрясении на Алтае магнитудой 6,4 балла

В Германии злоумышленники похитили €10 млн из хранилища банка





Moscow.media

Персональные новости

Другие новости Новосибирска

Спорт в Новосибирской области

Весь спорт в России и в мире



Новости тенниса
WTA

Александрова вышла в полуфинал престижного турнира WTA в Дохе


Загрузка...

Концессионеры школ в Новосибирске выплатят неустойки министерству образования

Подозреваемого в избиении комментатора Скворцова задержали в Новосибирске

«Сибирь» набрала очки в 12-м матче подряд, дома победив «Ладу», Мёрфи сделал дубль

ХК «Сибирь» разгромил «Ладу» в матче памяти Андрея Тарасенко


Частные объявления в Новосибирске и в Новосибирской области



Авто в Новосибирской области
Авто

Эксперты НПС проверяют строение грунтов аэропорта Сочи


Новости от партнёров в Новосибирске


Коронавирус в Новосибирской области
Новосибирская область

Новосибирские врачи прооперировали пациента с крупной грыжей в шейном отделе позвоночника



Экология в Новосибирской области

Новости от 123ru.net

"Было очень страшно": что известно о землетрясении на Алтае магнитудой 6,4 балла

Экономисты прогнозируют сохранение ключевой ставки на высоком уровне до конца 2025 года

Новосибирским бойцам СВО выплатят 50 тыс рублей за сбитый БПЛА

КХЛ. «Сибирь» — «Металлург». Прямая трансляция: смотреть хоккей онлайн

Новости тенниса
Музыкальные новости
Ирина Ортман

Солистка «Тутси» Ортман заявила о предательстве Пугачевой


Другие города России


Новосибирск

Беспроводной сканер штрих-кодов SAOTRON P05i промышленного класса


«Сибирь» — «Металлург». Прямая трансляция матча КХЛ: смотреть онлайн

Золотые медали на Первенстве России по биатлону завоевали спортсмены из Бердска

Суд отказал концессионеру четвертого моста в продлении сроков строительства

Новосибирским бойцам СВО выплатят 50 тыс рублей за сбитый БПЛА


Ria.City — новый бренд от федеральной интернет-платформы Russia24.pro (в содружестве с сайтом Smi24.net) – мгновенная публикация новостей в Новосибирске и в любом городе, онлайн, бесплатно, 24/7 при участии RSS.plus.

Ria.City (Города России) — технологичный агрегатор региональных новостей России в адаптивном календарном формате на основе новейшей авторской информационно-поисковой системы SMI24.net с элементами искусственного интеллекта, гео-отбора, тематического таргетинга и возможностью мгновенной публикации авторского контента в режиме Free Public.

Ria.City — ваши оперативные новости, частные объявления, работа, знакомства, аренда и другое инфо онлайн 24/7, посуточно в любом уголке России, в том числе в Новосибирске сегодня и сейчас совместно с уже популярными проектами Moscow.Media, News-life.pro, SportsWeek.org, Life24.pro и др. Присоединяйтесь к нам онлайн в России, в Украине, в Беларуси, в Абхазии, в мире.

Опубликовать свою новость в Новосибирске можно мгновенно — здесь.


Все города России от А до Я

Сотрудники Росгвардии задержали подозреваемую в краже шоколадной продукции из подмосковного гипермаркета

Сохранение ЦБ РФ ключевой ставки не отразилось на курсе рубля к юаню

Всероссийский фестиваль «Моя Россия: музыкальное путешествие» стартует в Уфе в День рождения Федора Шаляпина!

Работники филиала «Забайкальский» компании «ЛокоТех-Сервис» поддерживают Краевой специализированный дом ребенка


В Петербурге готовится выставка работ Марка Шагала

Киркоров заявил о своем возвращении на российскую сцену

«Акула-монстр оторвала мне ногу во время отпуска, я больше никогда не пойду в море»: туристка рассказала об ужасном нападении

Работники филиала «Забайкальский» компании «ЛокоТех-Сервис» поддерживают Краевой специализированный дом ребенка


Загрузка...

Новосибирск

Юные футболисты Томской области заняли призовые места на всероссийских состязаниях


Загрузка...

Новости Крыма на Sevpoisk.ru
Киев

США не собираются давать Киеву никаких «гарантий безопасности»: едва Зеленский заикнулся об этом, Вэнс сразу завершил встречу


Путин в Новосибирской области
Новосибирская область

Бизнес-омбудсмен Панфёров высказал мнение о сносе Военного городка


Навальный в Новосибирской области