«Да не нужны нам ваши деньги!» Как администрация Обнинска пыталась профукать больше 70 миллионов

Виделимем «Заткнись и возьми мои деньги!»? Он обыгрывает сцену из анимационногосериала «Футурама», где главный герой - курьер по имени Фрай - перебиваетпродавца, объясняющего ему свойства товара, и кричит, собственно, слова,которые стали мемом. Примерно такая же сцена разыгралась недавно на торгах,организованных администрацией Обнинска.


На торги выставлялось право застройки территории площадью почти 200 тыс.квадратных метров. Ценник был выставлен не просто скромный, а очень скромный -9,419 млн рублей. Это меньше реальной коммерческой стоимости земли, отведеннойпод застройку (а фактически на торгах выставлена земля, просто строить на нейможно не что угодно, а только жилой комплекс), раз так в 50! Но тут явилсякрупный обнинский предприниматель Василий Васильевич Рябошапченко, широкоизвестный в узких кругах, как «Васька-Рыболов». Явился и явил пресловутый мем!





Сподачи Рябошапченко на торгах начали объявлять шаг за шагом и в конечном итогецена подскочила примерно в 9 раз - с упомянутых 9,4 млн до 81 млн рублей! На71,6 млн больше!



ВЫСОКОЕ
ИСКУССТВО МУНИЦИПАЛЬНЫХ ТОРГОВ



Важнопонять: обычно в таких торгах в лучшем случае делаются один-два шага, послечего все пасуют, и право заключить договор отходит тому, на кого организаторы(читай - местные органы власти) ставили изначально. А иногда бывает еще проще -всех конкурентов отсеивают на подходе так, что остается один участник. Притаком раскладе торги просто признаются несостоявшимися, и договор заключаетсяпо номинальной (предложенной с самого начала) цене с единственным участником.


Ноиногда появляется незапланированный участник, и торги проходят по-настоящему -реальная состязательность, много шагов, заметное увеличение цены.



Но иногда находит коса на камень. Как в этот раз.


Цена на торгах поднималась раз за разом, пока не достигла 81 млн рублей, послечего соперники сдались, и подряд на строительство жилых домов отошел г-нуРябошапченко.


Честно говоря, такого отчаянного состязания на муниципальных торгах мы давно неприпомним. Да и не только мы! Столь значительный рост номинальной цены озадачилмногих в городе, и по горячим следам начали звучать «экспертные заявления» отом, что платить столько за право застройки Василий Рябошапченко не будет.


Мол,выиграть торги были для него вопросом принципа, однако цена в итоге вышласлишком высокой, поэтому «Рыболов» предпочтет перечислить в бюджет 1,5 млн рублей(средства, которые вносились за право участия в торгах) за отказ, нежеливкладываться в потенциально убыточный проект.


Однако убыточность эта - большой вопрос, к которому мы еще вернемся. По фактуже Василий Рябошапченко всех «предсказателей» посрамил и деньги в казну городавнес, подтвердив намерение застраивать выигранный участок. А поскольку считатьденьги (особенно свои) этот человек, безусловно, умеет, значит, цену в 81 млнрублей считает вполне адекватной.


И это ставит под вопрос уже адекватность сотрудников администрации Обнинска,выставивших участок почти в 200 тыс. квадратных метров, на торги за 9,4 млнрублей. В этом месте хочется взять калькулятор и спросить: «Господа чиновникиадминистрации Обнинска! А что такое случилось, что вы насчитали номинальнуюцену с таким, прямо скажем, невероятным дисконтом?». Что с вами не так?


Выне понимаете рыночной стоимости земли?


У вас нет информации о цене квадратного метра жилья в Обнинске?


Вы не умеете проводить корреляцию между цифрами?


Или торги были заточен под «своего» застройщика, которому Рябошапченко простообломил лакомый лот?


Чтобывы лучше понимали, почему мы задаем такие вопросы, давайте вместе сыграем в data-журналистику. Это когдаможно смоделировать ситуацию, используя данные из открытых источников.


Итак,смотрите. Рыночную стоимость земли под застройку в бизнесе начерно прикидываютпо формуле: «10% от того, сколько можно на ней поднять». Участок земли, правозастраивать который отошло Рябошапченко, составляет 199,8 тыс. квадратныхметров, на которых можно построить до 60 тыс. квадратных метров новенькогожилья, в том числе - повышенной комфортности, которое будет стоить на рынкедороже.


Согласно порталу «Мирквартир» (https://obninsk.mirkvartir.ru/prodazha-kvartir/)средняя стоимость квадратного метра жилья сейчас составляет в Обнинске примерно76,87 тыс. рублей за квадратный метр. Получается, что гипотетическая стоимостьбудущей грандиозной застройки может достигать 4,6 млрд рублей. Следовательно,коммерческая стоимость участка - 450-460 млн рублей (пресловутые 10%).


Заметим,чт



ЗОЛОТЫЕ
МЕТРЫ



76,87тыс. за квадратный метр - усредненная цена, включающая самый высокий и самыйнизкий ценник по городу. Конкретно в этом случае речь будет идти о новостройкахрядом с центром Обнинска. Следовательно, по самым грубым прикидкам стоимостьквадрата в этом районе будет идти выше средней по городу. Риелторы, у которыхмы консультировались, говорят, что ценник там будет начинаться от 90 тыс. рублейза квадрат. То есть, «снять» можно будет до 5,4 млрд, а коммерческая ценаземли, соответственно будет составлять около 540 млн рублей!



Как-тосовсем-совсем не похоже, чтобы Василий Васильевич сильно переплатил городу. Темболее, что это ведь еще не вся информация по данному участку.


Мыеще не рассказали о том, что к зоне застройки подведены все необходимыеинженерные и технические коммуникации и даже имеется фундамент под первый дом!
А это - гигантская экономия для будущего застройщика.


Чтобылучше понимать ситуацию, давайте посмотрим на нее под другим углом.


Участок, отошедший г-ну Рябошапченко образовался не на пустом месте. Те жефундамент и подведенные коммуникации остались в «наследство» от предыдущегозастройщика, который подступался к участку еще в 2013-м году, когда городомруководил Александр Авдеев.


Авдеев в отличие от нынешнего руководства города был экономистом, а не рвачом,поэтому право застройки оценивалось сразу в серьезную сумму - 41,1 млн рублей.


Стех пор прошло 9 лет.


Чтобыпонять, сколько «стоят» 41,1 млн рублей 2013-го года в ценах 2022 г.воспользуемся дефляционным калькулятором, который производит расчет, учитываятекущий курс, инфляцию и покупательную способность рубля. Так вот, 41,1 млн в2013-м году это 80,2 млн рублей в рублях 2022-го года.


Напомним, что Рябошапченко, неожиданно для властей городазаваливший бюджет деньгами, заплатил 81 млн рублей. Почти ту же сумму!


А на самом деле - меньше.


Дело в том, что прежний застройщик должен был не простопостроить несколько домов, но и часть квартир предоставить под расселение длягорожан из ветхого жилья. Это примерно 4 тыс. квадратных метров (88 квартир).


Нопоскольку построить удалось только один дом, то прежний застройщик сумелрасселить лишь тысячу квадратных метров - прежде, чем вышел из проекта.
Обременения по обязанности расселить людей сохранились и по сегодняшний день,однако Василию Рябошапченко надо будет выделить под расселение уже не 4, апримерно 3 тыс. квадратных метров (68 квартир) - часть-то выдали до него.


Однимсловом, если сравнивать цифры 2013-го и 2022-го года, то даже с учетом9-кратной переплаты Рябошапченко «то на то» не выходит! В 2022 г. Рябошапченкопосле неожиданно агрессивных торгов заплатит меньше, чем платил егопредшественник.

На этом фоне счетоводы из администрации, насчитавшие номинальную цену лота в9,4 млн рублей выглядят полными профанами, не представляющими реальнойстоимость земли и недвижимости! Ну или наоборот - все они прекраснопредставляли, просто торги должен был выиграть свой человек. А разница ушла быпо карманам.





P.S.


И кстати! Остался ещеодин важный вопрос!


А куда администрация Обнинска направит дополнительные доходы в размере 71,6 млнрублей (итоговая цена минус цена номинальная)?



Евгений СЕРКИН