«Должен появиться новый сегмент недвижимости». Нужен ли Севастополю такой вид недвижимости?
Говорят: «Всё новое – хорошо забытое старое». Это правило работает, и в этом можно убедиться на примере того, какие рождаются инициативы в строительной отрасли.
Первый зампред Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев рассказал эксклюзивно порталу Всеостройке.рф о ряде назревших изменений на рынке недвижимости и ЖКХ.
[image=/uploads/_pages/163077/142f177ea787910a7a0e3ebfa83e49e4.png novyj-vid.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/163077/novyj-vid.png[/image]
Доходные дома как новый вид жилья. Источник: Всеостройке.рф
«Буквально вчера в рамках нашей сессии мы рассуждали, какие видим перспективы для роста строительного комплекса. Я считаю, что одним из важнейших направлений должно стать арендное жилье, но немного не в том виде, в котором оно долгие годы уже обсуждается. В законодательстве, в правовом статусе должен появиться новый вид недвижимости. Это возврат к пройденному, к понятному направлению – доходные дома. У нас есть сейчас два типа недвижимости – жилое и нежилое. Видов транспорта, например, много. А в недвижимости – либо жилое, либо нежилое.
Поэтому лично я считаю, что должен появиться новый сегмент недвижимости – доходные дома с прописанными конкретными критериями. Если мы посмотрим историю нашей страны, до революции 40% города Москвы – это доходные дома. В Санкт-Петербурге до революции 80% всех зданий – это доходные дома. Если мы посмотрим на тот бюджет города Москвы, то увидим, что 15% наполнения бюджета города – это было отчисление налогов с доходных домов.
Российская империя успешно использовала этот вид недвижимости. Опыт есть, он хорошо понятен, изучен. Конечно, что жизнь не стоит на месте, надо его уже в нынешних реалиях доработать и внедрять. Есть четкое понимание, как этот сегмент должен развиваться: адресно, по отдельно взятым регионам. Смысл очень простой: частный инвестор, который должен прийти в этот сегмент рынка, должен понять нормальную, прозрачную, четко просчитываемую рентабельность и экономику своего проекта.
Для него должна быть десятилетняя льгота налога на имущество, десятилетняя льгота налога на прибыль и освобождение от НДС. Поэтому три составляющие по этой льготе должны позволить в течение 10 лет инвестору окупить затраты на такой объект.
И после этого уже идут дополнительные налоги в региональный бюджет, федеральный бюджет, и у тебя просто появится в регионе новый сектор экономики, который абсолютно прогнозируемый, понятный, которым могут пользоваться различные категории граждан: врачи, учителя, инвесторы. Это одно из нормальных, прогнозируемых, хорошо проектируемых в экономике страны и региона направлений, которое должно заработать, но на сегодняшний момент у нас, к сожалению, отсутствует», - поделился своим видением перспективы развития рынка доходных домов.
Он также рассказал, что планируется реализация пилотных проектов в некоторых регионах. Основное льготирование – это региональный бюджет. Налог на землю, налог на имущество и налог на прибыль.
Предполагается, что в данном виде жилья будет прописка, потому что должен быть элементарный государственный учёт, надзор и понимание, где какой гражданин проживает.
«Моё убеждение, что в том числе и в так называемых апартаментах, которые люди сейчас купили и проживают, тоже в обязательном порядке надо прописываться. Пускай это будет временная регистрация, но она должна быть длительной – 5 лет с простой перерегистрацией», - говорит Владимир Кошелев.
Очевидно, что мысль правильная, сегодня аренда очень востребована, однако зайти на рынок не так-то просто. Учитывая, что жилищный фонд растёт с каждым годом, а покупательская способность снижается, на рынке появляется всё больше новых объектов съёмного жилья.
А также меняются тренды спроса: объекты загородной недвижимости вызывают наиболее высокий интерес. После пандемии приоритеты очень сильно поменялись – жизнь на свежем воздухе в кругу семьи стала новым приоритетом в выборе жилья. Эксперты считают, что спрос этим летом может вырасти на 30-40%.
На данном этапе это подтверждается тем обстоятельством, что цены на аренду домов в Севастополе уже идут вверх.
[image=/uploads/_pages/163077/eb0c63bd53b7df9031ca4edbcd02b6ed.png arenda-rastjot.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/163077/arenda-rastjot.png[/image]
Стоимость аренды растёт. Источник: «Неагент»
Средняя стоимость домов на данном этапе по всем локациям города составляет 42 282 руб. в месяц. Гагаринский район выбился в лидеры – 67 929 руб. в месяц. Далее идут: Нахимовский район – 58 320 руб. в месяц, Ленинский район – 50 741 руб. в месяц, Балаклава – 46 984 руб. в месяц, Фиолент – 44 136 руб. в месяц.
Применительно к Севастополю стоит отметить, что вряд ли в ближайшей перспективе здесь появятся доходные дома. Да и проводить аналогию с востребованностью доходных домов в царской России и на современном этапе, можно, но с натяжкой.
В те времена не было такого выбора объектов на рынке недвижимости, и поэтому их возникновение в первую очередь было продиктовано условиями рынка. Да и вряд ли цена аренды в доходном доме сегодня будет сильно отличаться от стоимости действующей экспозиции объектов аренды.
А вот целевое строительство домов для представителей социально значимых профессий в Севастополе - учителей и врачей - имеет смысл, так как именно этих специалистов сегодня очень не хватает. В особенности, данное жильё будет поддержкой для молодых специалистов, у которых нет денег на покупку собственного.
Пусть на условиях аренды, часть которой или полностью могло бы покрывать государство. В этом заключается кардинальное отличие от свободного рынка объектов аренды, куда войдут и доходные дома, если они вдруг появятся. А нам нужны объекты недвижимости социальной направленности.
Ведь рыночная стоимость квартир сегодня многим не по карману. Так, в мае в Севастополе снова наметилась тенденция подорожания арендных ставок. Средняя стоимость «однушки» - 29 171 руб. в месяц, «двушки» - 30 899 руб. в месяц, «трёшки» - 57 043 руб. в месяц. То есть большая часть зарплаты будет уходить в карман арендодателю. Плюс отдельной строкой идёт оплата коммунальных платежей.
Очевидно, что существует дисбаланс между финансовыми возможностями участников рынка аренды и его конъюнктурой. В Севастополе этот процесс имеет потенциал выравнивания за счёт туристического сезона, когда туристы расхватывают наиболее доступные по цене лоты, даже дорогая недвижимость приходит в движение за счёт клиентов с материка.
В любом случае, время покажет, как будет развиваться Севастополь, какие требования к рынку жилья будет предъявлять жизнь. Главное, не игнорировать те знаки, которые она посылает.
Материалы по теме:
«Снижение цен на аренду». За сколько можно снять жилье в Севастополе?
Генеральная репетиция: что будет с ценами на аренду квартир Севастополя после майских праздников?
«Замечено падение». За сколько можно арендовать комнату в Симферополе и Севастополе?
Рынок аренды жилья в России демонстрирует заметные изменения: что происходит в Севастополе и Крыму?