В одной лодке: на юге России обсудили перспективы рынка недвижимости
Вопросы, больше всего интересовавшие всех собравшихся, — для кого, где и сколько строить? И главный вывод, который делали участники по итогам практически каждого выступления, — «хоть мы и конкуренты, но все находимся в одной лодке, и нужно делать так, чтобы она уверенно двигалась вперед». Обсуждению того, что для этого необходимо предпринять, а также что мешает и помогает «большому плаванию», и были посвящены многочисленные сессии и заседания «Движения», в том числе с участием именитых «внешних» экспертов — экономиста Михаила Хазина и главного научного сотрудника НИУ ВШЭ Натальи Зубаревич.
Первый, в частности, отметил, что уровень жизни в последние 10 лет в стране падает, при этом льготное кредитование рассматривается как инструмент социальной поддержки населения, однако его массовое применение может привести к кризису. В ипотеку включается большое количество граждан, которые находятся на пределе финансовых возможностей, в результате чего банки и строители оказываются в рискованном положении, когда могут не получить выплаты от заемщика.
В свою очередь, Наталья Зубаревич против льготной ипотеки ничего не имела, но напомнила, что меняется демографический состав населения, что напрямую влияет на «карту приоритетных мест» для строительства нового жилья. По ее мнению, в ближайшее время наиболее интересными для девелоперов станут ближние пригороды агломераций — районы и города-спутники.
Опереться на плечо КРТ и банков
Что касается прошлогодних оптимистичных цифр по вводу жилья, то, как напомнила главный научный сотрудник НИУ ВШЭ Наталья Зубаревич, феерический рост был обеспечен индивидуальным жилищным строительством (ИЖС). «Базовыми факторами для этого, правда, стали объявление бесплатной газификации и массовое оформление населением старых дач, — пояснила эксперт. — Но «праздник» не бывает вечным. Так, по данным Росстата, за первые четыре месяца 2023-го ввод жилья по всей стране уже сократился на 4%. К примеру, на треть он упал в Московской области, вдвое меньше новых объектов появилось в Чечне, в Ростовской области и Краснодарском крае не досчитались 10% и 14% соответственно».
Строители при этом были настроены менее пессимистично. Так, первый заместитель главы Минстроя России Александр Ломакин настаивал, что драйвером развития отрасли было и остается возведение многоквартирного жилья. Профессиональные застройщики наращивают объемы и улучшают качество, больше внимания уделяют экологичности и энергоэффективности своих проектов. А чтобы жилые кварталы развивались полноценно, с учетом потребностей жителей, работает механизм комплексного развития территорий (КРТ), который в ближайшее время будет немного скорректирован.
Вице-президент, директор по развитию государственных программ «Банка ДОМ.РФ» Андрей Бахмутов добавил, что предстоящие изменения направлены на повышение эффективности финансирования проектов КРТ со стороны банков. «Такие проекты масштабны, и для кредитных учреждений это концентрация риска, поэтому если предлагаемые профсообществом дополнительные меры поддержки удастся реализовать, это будет толчок к развитию КРТ».
Среди озвученных банкирами вариантов была, например, инициатива по модернизации ипотеки — сделать ее более адресной. «Мы активно подключились к работе по семейной программе. Также будут появляться продукты для медиков, педагогов, продолжат совершенствоваться программы госпомощи, из серии «чем больше в семье детей, тем больше будут скидки, чем большая по площади квартира приобретается, тем ниже процентная ставка», — поделился планами заместитель президента, председатель правления ВТБ Анатолий Печатников.
Банк ПСБ видит перспективу в других сегментах. «За I полугодие 2023 года мы видим увеличение спроса на военную ипотеку, наш портфель — 100 млрд рублей, это 50% рынка, — говорит старший вице-президент банка Вера Подгузова. — Поддерживаем строительство жилья для сотрудников предприятий оборонно-промышленного комплекса. Льготники смогут приобретать недвижимость по ценам ниже рыночных». Присматривается банк и к финансированию ИЖС.
Червонный интерес стройбизнеса
Много о текущей ситуации и перспективах говорили и застройщики. Так, президент ГК «Основа» Александр Ручьев в противовес мнению Михаила Хазина считает, что ипотека с низкой ставкой — основа благополучия девелоперских компаний: «Пока мы находимся в либеральном капитализме, доступная ипотека — это благо. Надо просто сделать ее низкой и перестать оперировать понятиями льготная-нельготная. На Дальнем Востоке, к примеру, сделали ипотеку по 2%, хотя там квартиры дороже, чем в Москве, но покупатели ведь сразу нашлись. Когда это пошло по всей России, ЦБ РФ «напрягся», сказал, что надо поднять стартовый взнос, потому что иначе ломается экономика. Мой ответ на это прост: чем ниже ипотека, тем больше продаж». Также предприниматель предлагает государству закупать лоты у застройщиков и сдавать их в социальный наем: это, по его мнению, решило бы в том числе вопрос с обеспечением жильем незащищенных категорий граждан.
Его коллега по цеху, основатель Legenda Intellegent Development Василий Селиванов, высказался осторожнее: «Есть задача по вводу жилья — 120 млн «квадратов». Мы ее все время держим в голове и вроде подходим к этой цели. Сейчас на крупных рынках мы видим постепенное насыщение. При существующем макроэкономическом масштабе цен, стоимости ипотеки и проектного финансирования параметры спроса и предложения встали. Я пока не вижу рычагов для серьезного увеличения объемов продаж при текущих процентных ставках для людей и бизнеса».
В этом году на «Движении» впервые громко прозвучала мысль о фундаментальном влиянии цифровизации на рост NPS — индекса лояльности клиентов, что в результате приводит к увеличению общей доли продаж застройщиков за счет повторных сделок. «Многие девелоперы до сих пор не видят в этом направлении бизнеса, а в собственниках — покупателей. Ведь проще заработать на прямой продаже квартир, нежели продолжать работать со своими же клиентами после передачи ключей: это сложно и ответственно, — отметила Дарья Воронова, основатель компании «Домиленд», ставшей соорганизатором форума. — Мы создаем супераппы, то есть автоматизируем весь клиентский путь от проведения сделки и получения ключей до оплаты ЖКУ и общения в соседском комьюнити, поэтому видим объективные данные. Цифры говорят о том, что чем выше качество сервиса и больше касаний с брендом девелопера, тем чаще жители рекомендуют застройщика своим знакомым и выбирают его проекты для расширения жилплощади».
Это подтвердила руководитель проектов внедрения цифровых сервисов ГК «А101» Татьяна Файнблит, приведя пример внедрения в компании супераппа, охватывающий весь клиентский путь: «Статистика показывает, что витрину новых объектов в нашем мобильном приложении «А101» охотно просматривают те, кто уже проживает в построенных кварталах. Благодаря внедрению такой цифровой экосистемы доля повторных продаж уже составила 60%, а конверсия выросла до 12%».
Илья ПИСКУЛИН, основатель форума недвижимости «Движение»:
«Конечная цель нашего мероприятия — стать тремя днями договоренностей и коллабораций. Чтобы одни влиятельные люди встретились с другими, объединились и начали строить что-то большое. По итогам трех прошлых форумов мы зафиксировали 42 совместных проекта, в которых люди стали поддерживать друг друга разными ресурсами — финансовыми, земельными, еще какими-то. Какие результаты будут у очередного форума, покажет время»
Кстати:
По итогам форума основатель «Движения» Илья Пискулин и руководитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Юлия Солодовникова заявили о стратегическом сотрудничестве. Главным совместным проектом станет новая премия REAL ESTATE PROPERTY AWARDS, которая даст российским девелоперам редкую возможность получить международную награду и признание в Европе. А следующий международный саммит недвижимости «Движение» пройдет в Дубае