Эдуард Шабалин опубликовал список рекомендаций по спасению памятников архитектуры

Предприниматель, собственник нескольких исторических зданий в Ульяновске, бывший руководитель Ленинского мемориала и экс-директор ледового дворцаВолга-Спорт-Арена Эдуард Шабалин написал о наболевшем в своих соцсетях. 73online.ru c разрешения автора публикует эссе полностью. Об исторической среде, сохранении объектов культурного наследия, внутреннем туризме, налогах, чиновниках и депутатах В который уже раз, в данном случае на отчетном годовом докладе в ЗСО министра культуры Евгении Сидоровой, прозвучал вопрос о безобразном состоянии зданий, являющихся объектами культурного наследия (далее ОКН) в городе Ульяновске и области, собственниками которых являются как частные лица, так и государство. В очередной раз депутаты указали министру и органам исполнительной власти на плачевное состояние ОКН, говоря об отсутствии каких либо подвижек в этом вопросе, о том, что здания-памятники, которые являются визитной карточкой региона, одной из главных составляющих в формировании культурно-исторической среды и туристической привлекательности региона разваливаются и погибают на глазах. Многократно за последнее время как чиновники, так и депутаты различных уровней делают себе пиар, поднимая шумиху вокруг этой проблемы, при этом ничего не делая и ничего не предлагая. В итоге ничего и не происходит. А ведь вопрос зависит в первую очередь от них самих, от законодательных и исполнительных органов власти. Именно от них зависит нормативно правовая база в вопросе сохранения ОКН. И решать данную проблему нужно не только полицейско-карательными формами наказать, оштрафовать, отобрать, на что исключительно уповают сегодня представители властей региона, а в первую очередь созданием благоприятного климата, форм поддержки, стимулирования владельцев ОКН, обеспечением условий сохранения ОКН, и прежде всего на законодательном уровне. Типография Юргенса, ул. Ленина, д. 138 Долгое время ведутся разговоры о плачевном состоянии многих, если не сказать всех, ОКН в городе и области. Из наиболее заметных это и типография Юргенса (ул. Ленина 138), усадьба Мельникова (ул. Ленина д.81), здание Аптеки №1 (ул. Гончарова д. 46), дом №7 по переулку Комсомольскому, усадьба Перси-Френч в Тереньге, дом Перси-Френч в Ульяновске на ул. Ленина д. 59, кинотеатр Художественный, здание областной филармонии, Дом Языковых да практически все старинные дома в исторической части города. Здания ветшают, рассыпаются, территории пустеют, историческая среда разрушается и безвозвратно утрачивается. Усадьба купца Мельникова по ул. Ленина, д. 81 (дом под баннером) Владение памятниками, их содержание, ремонт и реставрация это большая социальная нагрузка, огромная ответственность перед государством и обществом. Люди, собственники ОКН, являются сподвижниками, часто альтруистами, выполняющими важную государственную функцию и задачу сохранение национального достояния. И эта задача никак не может выполняться односторонне. Никто иной, как само государство в первую очередь, в лице его представителей на местах, должно быть глубоко заинтересовано в эффективном решении данной задачи. Ни для кого не секрет, что содержание памятников, их ремонт и реставрация стоят огромных денег. Все делается вручную, из оригинальных материалов, в соответствии с историческими проектами, требующие больших временных трудозатрат. Снос старого, ветхого здания и сооружение на его месте современного новодела, пусть даже абсолютную копию, стоит в разы, а порой и в десятки раз дешевле, чем восстановление старого здания. По этому пути очень часто шли в последнее время собственники различных ОКН, фактически уничтожая старые здания и возводя на их месте новоделы пусть и полностью воспроизводящие внешне исторические сооружения. Таких примеров в Ульяновске много. Это и жилой дом по улице Мира д. №22 (построен клубный дом), жилой дом по улице Ленина д. 116, административное здание на Л.Толстого д.91/15, (Офис Роснефти) и многие другие. Но такой подход порочен и противоречит федеральному законодательству о сохранении ОКН. По Закону снести ОКН нельзя. Отсюда возникают различные уловки собственников, направленные на обход Законодательства, вплоть до уничтожения ОКН путем умышленных поджогов, длительных консерваций, в результате чего здания разрушаются и на их месте приходится в итоге возводить новодел, пусть и в точности повторяющий ранее существовавшее здание. Но стоит это в итоге в разы дешевле. Самый свежий пример подобной ситуации это загоревшийся недавно жилой дом конца 19-го века по адресу ул. Матросова д. 9. В этот раз пожарные успели потушить огонь. К сожалению, часто этого не происходит. Сколько ОКН, либо зданий с признаками ОКН, либо просто сооружений, неотъемлемых элементов исторической среды безвозвратно утраченных в результате поджогов и естественного разрушения за последние годы мы имеем на улицах Федерации, Мира, Радищева и так далее. Жилой дом конца 19-го века, ул. Матросова, д. 9 Что касается дороговизны ремонтных работ на объектах ОКН, то здесь необходимо просто привести несколько показательных примеров для полноты понимания проблемы сторонним наблюдателем. Так обычная входная двухстворчатая дверь в стандартных размерах из пластика, которые применяются сегодня повсеместно стоит в пределах 45-60 тысяч рублей. В то время как историческая двухстворчатая дубовая дверь по проекту с оригинальной расстекловкой и латунной фурнитурой от 500-600 тысяч и до миллиона. Та же история с окнами. Обычное пластиковое или алюминиевое окно при цене в 25-30 тысяч не идет ни в какое сравнение с дубовыми окнами с исторической расстекловкой по 120-200 тысяч рублей за штуку. Выполняют же они при этом одну и ту же функцию. И прибыли во втором случае больше не становится. Что уж говорить о восстановлении исторических гипсовых интерьеров в помещениях, или, например, старых печей с чугунной фасониной, изразцами и керамической плиткой, сделанной вручную 200 лет назад, или дубовых паркетных полов с уникальными рисунками. Реставрация таких элементов исчисляется миллионами, а порой и десятками миллионов рублей. Это и есть те самые невозвратные расходы, при которых прибыльность бизнеса не возрастает, а скорее наоборот и стоимость самого здания, как объекта недвижимости не увеличивается. Вот это и есть та самая социальная нагрузка на собственника ОКН, которую он несет на своих плечах со всеми вытекающими отсюда коммерческими рисками. При дискуссии по теме сохранения ОКН в регионе необходимо обозначить основные вопросы и проблемы. Здание гостиницы с флигелем, 19 век. Улица Ленина, д. 140 Первое.Сложная, практически тупиковая ситуация имеет место с продажей ОКН, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Как правило эти здания находятся в таком непотребном техническом состоянии, что больше похожи на руины. При этом приватизационные комиссии при КУГИЗе и Министерстве по имуществу при Правительстве области определяют их стоимость в невероятных размерах, используя в своей работе критерии оценки для обычных коммерческих объектов без учета их фактического статуса ОКН, возраста и технического состояния. ъ Учитывается только площадь здания, его местонахождения и площадь земельного участка под ним. Чиновники демонстрируют полное непонимание и безразличие в этом вопросе. Так и хочется задать вопрос депутатам и представителям органов исполнительной власти региона, муниципалитета каким образом, например, вы хотите найти новых собственников для практически руинированного здания типографии Юргенса (ул. Ленина, д.138), декоративный баннер на котором так сильно всех раздражает долгие годы и которое администрация пытается не первый год продать ни много ни мало за 50 миллионов рублей, при этом указывая на то, что вложить в реставрацию и восстановление необходимо более 200 миллионов. А сколько это, может 300, а может и 500 миллионов. А разваливающийся дом усадьбы Мельникова на Ленина д.81 (384 м.кв.) КУГИЗ мэрии безнадежно пытался продать недавно за 21,7 миллионов рублей, 57 000 рублей за метр площади? И это при том, что здание нельзя сносить, что-либо изменять в нем, реставрацию производить исключительно из оригинальных материалов в соответствии с охранным обязательством и проектом. При этом здание имеет жесткие ограничения в своем дальнейшем использовании. То есть количество ограничений само по себе является порой непреодолимым препятствием для инвестора. Понимают ли это наши чиновники, заявляя о своем стремлении сохранить культурное наследие? Все делается в итоге, чтобы это культурное наследие, утратить! Во всем мире уже давно найден выход. В любом месте, где бы не находился ОКН, затраты на его содержание и ремонт стоят одинаково дорого. В Европе что ни здание, замок, крепость, ограда, брусчатка на дороге - неизменно имеет статус ОКН. В центральной Европе (Италии, Испании, Швейцарии и т.д.) только старых средневековых феодальных замков-крепостей, являющихся туристическими центрами, не имеющих собственников более полутора тысяч!!! Государства им постоянно ищут владельцев. И это большая проблема. Как найти для ОКН хозяина-инвестора, готового вложить в реставрацию громадные средства, восстановить и в последующем содержать памятник, при этом делать так, чтобы не разориться, приведя объект в порядок и в последующем заставить его работать. Ответ прост: Исторические объекты продаются на конкурсной основе по цене 1 евро (доллар) не зависимо от значимости, размеров, места нахождения с охранным обязательством и сроками на его восстановление. Факт продажи имеет чисто формальный характер. Средства, которые теоретически могут быть выручены от продажи ОКН по разумению властей, обладающих государственным мышлением, должны быть вложены в его же реконструкцию, ремонт и содержание. Пользы от этого в ближайшей и отдаленной перспективе территориями, на которых расположен ОКН, извлекается значительно больше. Разумная и логичная форма поддержки. В Ульяновской области это категорически никем не понимается и не принимается. Выводы делать необходимо: Все ОКН в регионе на законодательной основе должны продаваться по конкурсу с четко прописанными сроками восстановления по цене - 1 рубль (об этом давно говорим, но ничего не меняется). Новый собственник должен бессрочно освобождаться ото всех имущественных налогов (на строение, землю, аренду земельного участка или здания и т.д.) с условием выполнения всех условий охранного обязательства в строго оговоренное время, создания нового бизнеса, определенного количества рабочих мест, отчисления в последующем иных налогов от своей деятельности. При существующем сегодня местном законодательстве и отношении ульяновских властей к ОКН найти собственников на фактически руинированные здания и по факту сохранить их для города и региона - НЕРЕАЛЬНО! Продавать ОКН по коммерческой, рыночной стоимости, как банальные торговые объекты нельзя. Дом купца Макке. Ул. Ленина, д. 95-97 Второе.На территории Ульяновской области, нет и никогда не было никаких налоговых механизмов поддержки, льгот и преференций для владельцев ОКН, как возможных форм стимулирования существующих и привлечения новых собственников ОКН. Тех самых механизмов поддержки, которые должны обеспечить участие и показать заинтересованность самого государства в данной проблеме. И тут необходимо сказать о пяти - стократном увеличении ставки налога на имущество, в рамках кадастровой переоценки в 2023 году, проведенной областным Правительством. ОКН также попали в этот перечень, увеличив свою налогооблагаемую базу порой в десятки раз. Вот такие формы поддержки ОКН по факту действуют на сегодня в Ульяновском регионе. В Российской Федерации на основании Федерального Закона все собственники ОКН федерального значения полностью освобождены ото всех имущественных налогов на объекты недвижимости, на землю, арендных платежей в 100% объеме. В большинстве субъектов РФ, где данная проблема в приоритете и значимости, где историческая среда действительно вызывает заботу и охраняется государством, региональные Заксобрания своими решениями освободили ото всех налоговых отчислений все ОКН регионального и местного значения. Эти возможности для региональных парламентов в полном объеме предусмотрены федеральным законодательством. Ото всех имущественных налогов в полном объеме, включая арендные платежи за землю освобождены собственники ОКН регионального и местного значения в республике Татарстан, Нижегородской области, в Краснодарском крае, городе Санкт Петербург и т.д. (Закон Нижегородской области от 27.11.2003 № 109-З О налоге на имущество организаций, Закон Республики Татарстан от 28.11.2003 № 49-ЗРТ О налоге на имущество организаций, Закон Санкт-Петербурга от 28.06.1995 № 81-11 О налоговых льготах, Закон Краснодарского края от 26.11.2003 № 620-КЗ О налоге на имущество организаций). В этих регионах все собственники ОКН, всех категорий (федеральные, региональные, местные) освобождены ото всех имущественных налогов уже более двадцати лет. Дом купцов Комаровых-Крупенниковых, середина 19-го века. Ул. Гончарова, д. 46 Третье.Для полноты картины, говоря о совместном формировании туристического потенциала региона, сохранении национального наследия через создание историко-культурной среды, фактически как национальной задачи поставленной на уровне Президента РФ, необходимо обозначить очень значимую форму поддержки собственников ОКН, существующую в других регионах, которая может и должна быть реализована Правительством Ульяновской области. Это компенсация процентных ставок по банковским кредитам, получаемым собственниками ОКН на реализацию задач по сохранению ОКН на территории региона. В данной части стоит отметить стоимость коммерческого банковского кредитования в РФ для юрлиц в течение последних нескольких лет в размере 27 - 30 % годовых (это в случае получения собственником кредита на восстановление и реставрацию ОКН). Это прямая дорога в долговую петлю и разорение. Стоит заметить, что все в той же Европе коммерческие банковские кредиты имеют верхнюю границу процентной ставки на отметке 3,5 5,5 % годовых. И практически всегда, на основе действующих местных законодательных актов механизмы государственной поддержки собственников ОКН предусматривают частичную, а порой и полную, в размере 100%, компенсацию банковских процентов за счет местных или государственных субсидий. В Ульяновских реалиях о таком даже мечтать не приходится. Хотелось бы надеяться, что такая форма поддержки также найдет отклик у принимающих решения представителей власти. Купеческий дом, середина 19-го века. Ул. Ленина, д. 93 Четвертое.Аналогичная ситуация для собственников ОКН существует и в части поддержки государством в виде дотаций, грантов, целевых компенсаций за счет бюджетных субсидий затрат собственников на реставрацию и ремонты, как это имеет место в других регионах России, в которых областные бюджеты компенсируют порой до 50% всех расходов собственникам ОКН по факту проведенных ими работ, подтвержденных актами подписанными контролирующими организациями. Эти компенсации могут быть направлены на проектно-сметные затраты, проведения экспертиз, все виды ремонтно-реставрационных работ, благоустройства территорий ОКН. В Ульяновской области таких форм поддержки просто нет и никогда не было! Бесконечное нежелание властей закладывать субсидии в региональном бюджете на совместное участие в сохранении ОКН, перекладывание всего груза финансовой ответственности исключительно на плечи собственников, совершенное непонимание проблематики местным чиновничеством, неумение, или нежелание, эффективно пользоваться законными механизмами поддержки и стимулирования, имеющимися у органов власти, привело в итоге к сложившейся ситуации. Дом литератора Коринфского, середина 19-го века. Ул. Радищева, д. 2 Проведя достаточно подробный анализ существующей в Ульяновской области ситуации в части механизмов поддержки собственников ОКН и сохранения объектов культурного наследия делаем закономерный вывод: какие-либо формы поддержки собственников ОКН на территории региона никогда не существовали и на сегодня отсутствуют в принципе. Государство, в лице Правительства региона, не проявляет ни малейшей заинтересованности и желания в выработке каких-либо предложений для решения проблемы. Законодательная база на нуле. Ситуация сложная и, к сожалению, не решаемая. Областной чиновничий аппарат из года в год проявляет пассивность, глубокую незрелость, безграмотность в понимании проблемы, безответственность. Сформированная в стране вертикаль власти сделала зависимым решение любого вопроса и задачи от первого лица региона. Получается, что любое предложение либо инициатива должны исходить исключительно от Высшего должностного лица. Так и сидит целая армия чиновников и депутатов в неповоротливой государственной системе управления, ждет указаний, руководствуясь принципом инициатива наказуема. Результат очевиден - брошенные, а порой руинированные ОКН на территории области! По итогу получается, что вся надежда только на губернатора. Жилой дом конца 19-го века, в котором жил Д.И. Ульянов. Ул. Радищева д.2 Выводы и предложения.Для решения проблемы все давно придумано. Необходимо взять за основу действующие Законодательные акты по налоговым льготам собственников ОКН в республике Татарстан, Нижегородской области, Краснодарском крае, городе Санкт Петербурге и внеся корректировки принять аналогичный Закон в Ульяновской области. Ощутимых экономических потерь для региона это не повлечет. Можно укрупненно предположить (на основе консультаций с погруженными в проблематику специалистами областного минфина), что размер предполагаемых налоговых льгот для собственников ОКН, которые в итоге недополучит бюджет с принятием льготного Закона, не превысит в абсолютных цифрах 250 млн. руб. даже после грядущего кадастрового повышения, что составит около 0,25% от планируемого областного бюджета. На фоне декларируемых многомиллиардных дополнительных доходах эта цифра совершенно не критична. В то время как для сохранения регионального исторического и культурного наследия это будет очень важный шаг, сдвигающий проблему с мертвой точки, позволяющий воздействовать ответной мерой на собственников ОКН. Необходимо понимать, что предоставленные налоговые льготы будут в полном объеме, и даже более, инвестированы в реставрацию и сохранение ОКН. Не стоит при этом забывать о косвенных и прямых доходах бюджета в ближайшей и отдаленной перспективе от увеличения туристического потока в регион, доп доходах от бизнеса гостеприимства, которые с лихвой компенсируют предоставленные налоговые льготы собственникам ОКН. В завершение на основе вышесказанного необходимо конкретизировать механизмы и пути решения задач по сохранению ОКН в Ульяновской области, а именно: Разработать формы и законодательно их закрепить по реализации (продаже), либо передаче в долгосрочную аренду всех ОКН (регионального и муниципального значения) находящихся на сегодня в государственной и муниципальной собственности в городе Ульяновске и Ульяновской области, на конкурсной (комиссионной) основе по цене - 1 (один) рубль, с приложением к договору охранного обязательства на ОКН и обязательства регламентирующего временные сроки реставрации и реконструкции ОКН, а также его дальнейшего надлежащего содержания и использования в процессе эксплуатации в соответствии с охранным обязательством.Полное и бессрочное освобождение балансодержателей ОКН всех форм собственности, регионального и местного значения ото всех имущественных налогов (само строение, земельный участок на котором расположен ОКН), а также любых арендных платежей за строение или земельный участок, на котором находится ОКН в случае аренды здания или земельного участка.Обязательное ежегодное включение в бюджет Ульяновской области целевых субсидий по линии Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области на частичную компенсацию затрат на проектные, ремонтно-реставрационные работы, обследования и экспертизы, а также полную или частичную компенсацию банковских процентных ставок по коммерческим кредитам идущих на ремонт и реставрацию приоритетных, знаковых ОКН регионального и местного значения проводимых собственниками.Разработка поэтапного, комплексного плана (на 5-10 лет) развития исторических территорий в городе Ульяновске и в муниципалитетах по реставрации и восстановлению ОКН с условием долевого финансового участия Правительства региона (за счет собственных средств регионального бюджета, грантов, ОЦП, целевых субсидий, привлекаемых средств по ФЦП) совместно с частными инвесторами (собственниками).Создание государственной комиссии с участием представителей исполнительной власти (Правительство Ульяновской области, Управление по охране ОКН), депутатов всех уровней, собственников ОКН, представителей общественности и пр. по контролю в части выполнения требуемых мероприятий и обязательств как со стороны собственников ОКН, так и со стороны Правительства региона.Для скорейшего достижения результата, начала конструктивных действий, запуска процесса в целом и т.д. все выше перечисленные предложения необходимо принять в максимально сжатые сроки с началом времени исчисления действия Закона по налоговым льготам с 01 января 2024 года, а по всем остальным пунктам с 01 января 2025 года. Начать реализацию плана мероприятий в части контроля поставленных задач и формирования бюджета с момента подписания закона губернатором Ульяновской области. Здание УлГПУ, ул. Гимова / эспланада Венца P.S: Перед самой публикаций материала попалось на глаза интервью губернатора Алексея Русских одному из местных СМИ, в котором губернатор говорит о подготовке до конца текущего месяца программы сохранения объектов культурного наследия в регионе, о чем он сообщил ТАСС на Петербургском международном форуме. Как и следовало ожидать, в интервью губернатора упомянуты лишь уже перечисленные выше здания областной филармонии, дома Языковых, кинотеатра Художественный, находящиеся в собственности государства. И ни слова о мерах поддержки сотен других ОКН в регионе, находящихся на балансе частных лиц и в не меньшей степени нуждающихся в ремонте, реставрациях и комплексной поддержке государства. Вселяет оптимизм хотя бы то, что у руководства региона есть понимание, что восстановление ОКН стоит сотни миллионов рублей. Губернатор упомянул о возможности перенять при составлении программы опыт других регионов Нижегородской, Калининградской областей, города Москвы и других как раз то, о чем говорилось выше. Насколько это желание будет совпадать с действительностью? Коснется ли программа поддержки частных собственников ОКН? Покажет время. А мы, как всегда, будем надеяться на лучшее. Фото автора Эдуард Шабалин